Posouzení hotelového záměru, investice nebo akvizice
Než koupíte, postavíte nebo přestavíte hotel, je dobré vědět, co může reálně vydělat. Připravíme analýzu trhu a odhad výkonu ve scénářích jako podklad pro investora nebo banku.
Poznáte, že to potřebujete, když…
Zvažujete koupi hotelu a prodávající předložil optimistická čísla.
Plánujete přestavbu nebo změnu konceptu a nevíte, jakou cenu trh unese.
Banka chce k úvěru odhad výkonu hotelu.
Máte budovu nebo pozemek a zvažujete, jestli v ní má hotel smysl a jak velký.
Rozhodujete mezi variantami: počet pokojů, restaurace, wellness, konferenční sál.
Co přesně dostanete
-
Analýzu trhu a konkurence: poptávka a sezónnost v lokalitě, segmenty hostů, konkurenční sada a její ceny a dostupnost v průběhu roku.
-
Odhad výkonu ve scénářích po měsících: obsazenost, průměrná cena, tržba na dostupný pokoj (RevPAR) a tržby mimo ubytování (TRevPAR).
-
Odhad hrubého provozního zisku (GOP, GOPPAR) podle fixních a variabilních nákladů, členěný podle standardu USALI.
-
Test citlivosti: co udělá se ziskem jiná cena, obsazenost nebo mzdy, než model předpokládá.
-
Návrh obchodního konceptu a distribučního mixu: pro jaké hosty hotel je a přes které kanály se bude prodávat.
-
Před koupí prověrku čísel prodávajícího (obchodní due diligence): jak jsou spočítaná a na čem výsledek stojí.
-
Zprávu se scénáři a seznamem předpokladů, u každého se zdrojem, aby si je investor i banka mohli ověřit.
Proč nestačí převzít čísla prodávajícího
Obsazenost a průměrná cena bez srovnání s trhem nic neříkají. Meziroční růst tržby na pokoj o pět procent zní skvěle – dokud nezjistíte, že trh rostl o dvanáct.
Opatrnost chce hlavně plný hotel. Může být plný proto, že si obsazenost kupuje nízkou cenou. Srovnání s konkurencí pak vypadá třeba takto:
| Index proti konkurenci | Hodnota | Co to znamená |
|---|---|---|
| MPI – obsazenost | 1,15 | Hotel je plnější než srovnatelné hotely. |
| ARI – průměrná cena | 0,86 | Prodává o 14 % levněji. |
| RGI – tržba na dostupný pokoj | 0,99 | Celkově vydělá o něco méně než trh. |
Modelový příklad Hodnota 1,00 = průměr srovnatelných hotelů v okolí. Nad 1,00 je hotel lepší, pod 1,00 horší.
Před koupí je proto potřeba odlišit, jestli výsledek stojí na řízení obchodu, nebo jen na nízké ceně.
Odhad se staví od trhu, ne od cílového zisku
Model, který začne u výnosu, jaký investor potřebuje, a dopočítá k němu obsazenost a cenu, obhájí cokoli. Postupujeme opačně:
- Poptávka – kolik hostů lokalita má, v jakých měsících a z jakých segmentů.
- Konkurence – které hotely host skutečně srovnává, jejich ceny a dostupnost v průběhu roku.
- Podíl na trhu – výchozí bod je spravedlivý podíl (fair share), tedy podíl pokojů hotelu na pokojích konkurenční sady. Víc hotel získá jen s důvodem: polohou, produktem, obchodem.
- Tržby – obsazenost a cena po měsících, k tomu restaurace, wellness a konference.
- Náklady a zisk – mzdy podle potřebných pracovních míst, variabilní a fixní náklady po střediscích, hrubý provozní zisk (GOP).
U nového hotelu model počítá s náběhem a první roky provozu vede zvlášť. Poplatky provozovateli, nájem, pojištění a financování uvádíme odděleně, protože závisí na tom, jak bude hotel vlastněný a provozovaný.
Jak to probíhá
- 1
Zadání
Co se rozhoduje – koupě, výstavba, přestavba, změna konceptu – a pro koho je výstup určený.
- 2
Trh
Statistiky ČSÚ o kapacitě a návštěvnosti hromadných ubytovacích zařízení, ceny a dostupnost konkurence ve veřejných rezervačních kanálech, zdroje poptávky v okolí a prohlídka lokality.
- 3
Model
Odhad výkonu a hospodaření ve scénářích po měsících a test citlivosti na klíčové předpoklady.
- 4
Zpráva
Písemná zpráva se scénáři a předpoklady a schůzka nad výsledky, online nebo osobně.
Co od vás potřebujeme
- Popis záměru nebo podklady od prodávajícího.
- U existujícího hotelu výsledovku a provozní statistiky za poslední dva až tři roky.
- U výstavby nebo přestavby počet a typy pokojů, plánované vedlejší provozy a zamýšlený standard.
- Jak má hotel fungovat: vlastní provoz, pronájem, nebo provozovatel.
Časté otázky
Pro koho je posouzení určené?
Pro investory, majitele a vedení hotelů, případně jako podklad pro banku. Zpráva ukazuje, z čeho čísla vycházejí, takže každý předpoklad jde zpochybnit a přepočítat.
Je to znalecký posudek nebo ocenění nemovitosti?
Ne. Posuzujeme obchodní a provozní stránku: trh, výkon a provozní zisk. Ocenění nemovitosti a právní, daňovou nebo technickou prověrku dělají jiní specialisté.
Odkud berete data o trhu?
Z veřejných statistik ČSÚ o hromadných ubytovacích zařízeních, z cen a dostupnosti konkurence ve veřejných rezervačních kanálech, z dat hotelu, pokud už běží, a z praxe v provozu.
Proč pracujete se scénáři?
U hotelu, který ještě neběží nebo mění koncept, jedno číslo předstírá přesnost, kterou nikdo nemá. Scénáře ukážou rozpětí a test citlivosti předpoklad, na kterém výsledek nejvíc visí.
Probereme to na vašem hotelu
45 minut · Online nebo osobně · Zdarma